Agente Licenciada en Bienes Raíces® por el Estado de la Florida
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¿Como Invertir en Miami?

Miami es definitivamente Miami, es la frase mas común que se oye entre los multinacionales inversionistas que vienen todos los días de turismo, de negocios o simplemente a comprar propiedades. Pero una breve reseña de porque invertir en el Sur de la Florida es que hoy tenemos los precios históricamente más bajos.

Además, la población se ha doblado en los últimos 10 años por la gran afluencia migratoria y la gran cantidad de “baby bommers” que se están retirando que buscan el sur de la florida por su clima cálido y sus precios bajos. Adicionalmente, somos la ciudad más apetecida para los extranjeros, Mexicanos, Brasileros, Colombianos, Venezolanos, Argentinos, Europeos y Asiáticos buscan comprar sus casas de recreo aquí por simples razones tales como su belleza, clima, diversidad de actividades, playa, deportes, potencial económico entre otras. Históricamente el 60% de los extranjeros que invierten en todo Estados Unidos les gusta invertir en Miami, lo cual nos hace pensar que la re valorización va a ser mucho más rápida en Miami que en otras ciudades de USA.

¿Crees que conoces Miami?

Algunos mega proyectos de Miami que aun no conoces:

MIAMI WORLD CENTER

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¿Porque invertir en Bienes Raíces?

  • Ganancia de la inversión vía flujo de caja: estas propiedades se alquilan (rentan) muy fácilmente y generan un ingreso interesante mensual que hace atractiva la inversión de forma inmediata.
  •  Ganancia de la inversión vía valorización del inmueble: la idea de comprar hoy en día es aprovechar la drástica caída de los precios. Hoy en día se encuentran inmuebles que valen menos de su valor re reconstrucción, es decir que vale menor que lo que costaría volver a construir.

Como ejemplo y de manera muy general una propiedad que constaba anteriormente $200.000 hoy vale $70.000. Hoy es más barato comprar que alquilar, pero por falta de préstamos hipotecarios la gente no pude comprar, por lo tanto tan pronto reanuden líneas de crédito y préstamos hipotecarios los precios tenderán a la alza.

  • Ganancia de la inversión vía tasa de cambio: hoy en día comprar dólares es económico por su devaluación, pero una vez se recupere la economía se espera una rápida revalorización del dólar. Lo que quiere decir que si usted compra hoy dólares en un par de años cuando se revalúe usted tendrá mas pode adquisitivo que hoy frente a las demás monedas.

¿Cómo comprar? y explicación del proceso

  1. ENCONTRAR LA PROPIEDAD QUE LE GUSTA
  2. DOCUMENTOS NECESARIOS:
    • Pasaporte o identificación valida en USA.
    • Dirección para efectos de correspondencia.
    • Extracto bancario o carta bancaria con los fondos suficientes para realizar la transacción.
  3. Se somete una oferta al vendedor en la cual se determinan los términos del contrato tales como Precio, Términos del Deposito (Arras-Enganche), Fecha de Cierre, Condiciones de Entrega de la propiedad, Periodos de Inspección, se escoge la compañía de Títulos que es la que prepara los documentos legales, etc.
  4. Firma del Contrato: Cuando todo lo anterior esta determinado y acordado se procede a la firma del contrato.
  5. Deposito en “Escrow” (Fiducia) de $XXXXX (lo que se haya acordado) pero se sugiere un depósito aproximadamente el 10% del valor de la propiedad.
  6. Inspección de la propiedad: en este periodo que usualmente son 5 días el comprador tiene la opción de mandar un inspector certificado para que determine el estado de la propiedad y le haga un reporte para evitar que hayan daños estructurales y costosos que puedan cambiar la decisión de compra. En caso de que los daños sean graves, el comprador puede cancelar al contrato sin ningún costo ni penalidad. Esta inspección puede tener un costo de aproximadamente $200.00.
  7. Aplicación a la asociación: El propietario tiene que llenar una aplicación en la asociación para ser aprobado por el conjunto o condominio. Esta aplicación tiene un costo entre $100.00 y $150 dólares por familia.
  8. El tiempo estimado de una transacción es de 20 días a 30 días en condiciones normales, después de que la inspección se haya hecho y la aplicación en la asociación también se procede al cierre del negocio.
  9. EL CIERRE DEL NEGOCIO: esta es la culminación del negocio, que se hace en una compañía de títulos y es la encargada de realizar todos los papeles, las escrituras, investigación de posibles embargos en el titulo, liquidar todas las cuentas pendientes de la propiedad, liberar hipotecas, impuestos y todo lo necesario para que el titulo de la propiedad este limpio para realizar la transferencia del mismo. Esta compañía de títulos (abogados/notaria) son los que determinar el valor final que el comprador debe de traer a la mesa, ya que existen unos gastos adicionales que el comprador tiene que asumir a parte del precio de la propiedad que son los relacionados con esta compañía de títulos. Estos gastos oscilan en un 2% al 4% del valor de compra.
  10. El comprador deberá ese día realizar una transferencia bancaria a la compañía de títulos para culminar el negocio. Ese día se le entrega titulo y llaves de la propiedad.

¿Qué pago de Impuestos?

Existen 3 tipos de impuestos:

Impuesto a la propiedad, Impuesto al Ingreso e Impuesto a la Ganancia por plusvalía al momento de vender la propiedad.

  • IMPUESTO A LA PROPIEDAD: este impuesto se paga anualmente de forma “vencida”, se vencen en Marzo 30 del siguiente año, pero puedes pagarlos desde Noviembre con un 4% de descuento, Diciembre con 3%, Enero 2%, Febrero 1%. El condado hace un avalúo de la zona según las ventas que hayan habido y determina el valor de la propiedad. Sobre ese valor que se llama “Assessed Value” el impuesto que se genera es aproximadamente 2.2%. Este impuesto varia según la ciudad o zona donde este la propiedad.
  • IMPUESTO AL INGRESO: este es el impuesto que pagara el propietario si alquila (renta) la propiedad y se calcula tal como si fuera un ingreso en su declaración de renta anual. No podemos estimar dicho valor ya que depende de la cantidad de ingresos y gastos de cada persona.
  • IMPUESTO A LA VENTA: este es el impuesto que se paga por la ganancia o diferencia del precio de compra vs el precio de venta. Existen muchas excepciones de este impuesto en el Estado de la Florida por lo cual le recomendamos consultar un contador que pueda analizar con detenimiento su caso. Nosotros le podemos recomendar alguno si no conoce a nadie.

¿Otros gastos envueltos en la operación de compra?

  • Gastos de Cierre: son los gastos que mencione anteriormente que oscilan entre 3% y 4% del valor de compra y son referentes a los gastos de escrituras, seguro de titulo y registro.
  • Después de que usted ya es el dueño de la propiedad usted debe de velar por el pago de mantenimiento (así usted la alquile en la costumbre es que el propietario paga dicho gasto) y el de los Impuestos Anuales.
  • Muchas veces las propiedades en Remate son propiedades que han sufrido deterioro por su misma condición de remate y por ende usted necesitara arreglar la propiedad, pintarla, comprarle los electrodomésticos (en caso de no tener), revisarle el aire acondicionado, etc ponerla apta para la renta o vivienda.
  • Si sus planes son alquilar la propiedad y desea que nosotros como agencia inmobiliaria le ayudemos a conseguir un inquilino, estos servicios le cuestan el equivalente a 1 mes de comisión la cual compartimos 50/50 entre las dos agencias involucradas, la que representa al propietario y la que representa el inquilino.
  •  Cuando quiera vender la comisión de venta que se cobra en el mercado general es 6% del valor de venta.

Ejemplo:

Para dar un ejemplo concreto, digamos que se está rematando una propiedad en $54.900, le recomendamos ofrecer por encima para tener más oportunidad de ganar la propiedad, entonces ofrecemos $56.500. Si el vendedor acepta, tenemos que dar un deposito de $5.650 que lo guarda la compañía de títulos mientras prepara los documentos legales.

Transcurren 30 días y pasamos al cierre. Los gastos de cierre serán aproximadamente 4%, es decir $2.260. Una propiedad así paga aproximadamente $300 mensuales de asociación y $1.260 de impuestos anuales.

¿Qué comisiones se pagan en Miami?

  • Comisión a la venta: 6% sobre el valor de la transacción, esta comisión la paga el propietario que quiere vender su inmueble.
  • Comisión a la compra: el comprador no paga comisión cuando compra.
  • Comisión por renta: es el equivalente a 1 mes de arriendo por un contrato de 12 meses, o el 10% del valor total del contrato en caso de que sea por un periodo inferior a 12 meses.
  • Servicio opcional de administración de propiedades vale $100 dólares por mes por propiedad no importa su valor y se describe detalladamente en el siguiente párrafo.

Servicio opcional de Administración de Propiedades

El costo por la administración de una propiedad desde $100 mensuales. Este costo incluye:

  • Recibir la renta en nuestras oficinas.
  • Llevar un control del pago de los inquilinos.
  • Cobrar la renta en caso de que no llegue a tiempo.
  • Asesoramiento en caso de necesitar iniciar un proceso legal para desalojar un inquilino (Este proceso tiene un costo adicional de $600).
  • Depositar la renta en nuestra cuenta fiduciaria y desembolso a propietarios cuando lo deseen.
  • Hacer el pago de la administración mes a mes.
  • Informar al propietario cuando se tenga que pagar impuestos
  • Supervisión de posibles arreglos que pueda tener la unidad (NO INCLUYE MANO DE OBRA DE TERCEROS, NI MATERIALES, NI REPUESTOS en caso de necesitarse).
  • Acceso Online a su cuenta, usando un sistema en línea para que los propietarios puedan entrar desde cualquier parte del mundo y ver el estado de cuenta de sus propiedades.

Este cargo NO incluye, la comisión que se cobra para conseguir el inquilino, ni tampoco gastos legales en caso de que los inquilinos no paguen la renta y toque proceder a una acción legal. En estos casos, nuestra compañía puede darle asistencia y buscar un abogado, estar pendiente de los procesos, pero cualquier costo deberá ser asumido por el propietario.

¿Desea inmigrar legalmente a Estados Unidos haciendo una inversión en Bienes Raíces?

Debe asesorarse bien con un abogado especializado en el tema ya que no todas las inversiones califican para darle un estatus migratorio es USA. Contamos con una alianza estratégica con la firma MorenoDiaz Law Firm que le puede asesorar en este campo.

¿Se considera usted un Cliente avanzado o Sofisticado?

También podemos ayudarlo. Contamos con la infraestructura para atender todo tipode clientes. Gracias a nuestras alianzas estratégicas podemos ayudarle con asesorías referentes a compañías OffShores, le podemos constituir Land Trusts y Testamentos.

Por nuestra experiencia todos estos trámites

los volvemos muy sencillos para usted.

RECUERDE QUE POR EL BAJO PRECIO EN QUE SE VENDEN ESTAS OPORTUNIDADES

INMOBILIARIAS USTED COMO COMPRADOR DEBE DE ACTUAR RAPIDAMENTE PARA TENER

EFECTIVIDAD DE NEGOCIACIÓN

Liliana Martínez E P.A.

Agente Licenciada en Bienes Raíces® por el estado de la Florida

limaest@yahoo.com

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